저당권, 근저당권 무슨 뜻인가요? 전월세 계약 시 꼭 확인할 사항(중요)

저당권과 근저당권, 무엇이 다를까요? 전월세 계약 시 등기부등본 확인 팁부터 근저당권 설정 집의 위험성, 보증금 보호 대책까지 안전한 계약을 위한 필수 정보를 확인하세요.

 

저당권, 근저당권 무슨 뜻인가요?

 

📢 저당권, 근저당권 무슨 뜻인가요? 전월세 계약 시 꼭 확인할 사항(중요)

처음 집을 구하는 경험은 누구에게나 쉽지 않은 도전일 수 있습니다. 학업이나 직장 관계로 부모님과 떨어져 자취를 시작하거나, 결혼을 준비하며 신혼집을 알아보는 과정에서 처음 집을 계약하게 되는 경우가 많습니다.

 

이 과정에서 가장 큰 어려움 중 하나는 계약 과정에서 접하게 되는 생소한 용어들을 이해하는 것입니다.

 

특히, 전월세 계약 시 등기부등본에서 자주 등장하는 '저당권'과 '근저당권'은 처음 접하는 분들에게 혼란을 줄 수 있는 대표적인 법률 용어입니다. 오늘은 이 두 개념의 의미와 차이를 명확히 정리해 보려고 합니다.

 

우선, 민법에서 정의하는 저당권과 근저당권의 기본 개념부터 살펴보겠습니다.

 

이 글을 통해 계약서 작성 전 필수적으로 확인해야 할 정보들을 이해하고, 보다 안전한 주거 계약을 진행하는 데 도움이 되기를 바랍니다.

 

민법 제356조(저당권의 내용)

 

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

민법 제357조(근저당)

 

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

 

1️⃣ 저당권과 근저당권, 쉽게 이해하기

 

A 씨가 은행에서 주택담보대출을 받는 상황을 예로 들어보겠습니다. 은행은 A 씨가 대출금을 상환하지 않을 경우를 대비해 A 씨의 부동산을 담보로 설정합니다.

 

만약 A 씨가 대출금을 제때 갚지 못한다면, 은행은 A 씨의 부동산에 대한 경매를 청구할 수 있으며, 경매 대금에서 우선적으로 자기 채권을 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

 

이러한 권리를 저당권이라고 하며, A 씨의 부동산에 저당권이 설정되었다고 표현합니다.

 

저당권과 근저당권, 쉽게 이해하기

 

그렇다면 근저당권은 무엇일까요? 기본적인 개념은 저당권과 비슷하지만, 근저당권에는 채권최고액이라는 개념이 추가됩니다.

 

예를 들어, A 씨가 대출을 받은 후 일부 금액을 상환하거나, 이자를 연체하는 등의 상황이 발생하면 채권 금액이 변동됩니다. 이런 경우, 저당권을 계속 수정하는 것은 매우 번거로운 일이겠죠.

그래서 채권자는 대출을 실행할 때 예상되는 변동 상황을 고려해 실제 채권액보다 약 10~20% 높은 금액을 채권최고액으로 설정합니다.

 

이렇게 하면 A씨가 이자를 연체하거나 채권액이 변경되더라도, 추가적인 저당권 설정 없이도 채권자는 해당 부동산에서 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

이처럼 장래에 발생할 수 있는 채권까지 포괄하는 담보권을 근저당권이라고 합니다.

 

대부분의 담보는 이러한 편의성 때문에 저당권 대신 근저당권으로 설정됩니다. 만약 A 씨의 부동산에 근저당권이 설정된다면, 이는 부동산 등기부등본의 을구에 명시되어 확인할 수 있습니다.

 

이러한 내용을 이해하면 대출이나 부동산 계약 시 등기부등본을 볼 때 더 명확히 파악할 수 있으며, 자신의 권리를 보호하기 위한 중요한 정보를 놓치지 않을 수 있습니다.

 

2️⃣ 근저당권이 설정된 집, 계약해도 괜찮을까?

 

전월세 계약을 준비할 때 등기부등본에 근저당권이 설정된 집은 피하라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 그 이유는 근저당권이 설정된 집에 입주한 경우, 집주인이 대출금을 상환하지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면, 근저당권자(채권자)는 해당 집을 경매에 부칠 권리를 가집니다. 이때 집이 경매로 넘어가고 매매가 성사되면, 근저당권자는 매각 대금에서 우선적으로 자신의 채권을 변제받습니다.

 

하지만 이런 과정에서 세입자는 보증금을 돌려받지 못하거나 일부만 회수하게 되는 등 심각한 재정적 피해를 입을 가능성이 있습니다.

 

전월세 계약 시 꼭 확인할 사항

전월세 계약 시 꼭 확인할 사항

 

등기부등본 확인하기

 

🔹등기부등본 을구를 확인하여 근저당권이 설정돼 있는지 살펴보세요.
🔹근저당권이 설정돼 있다면, 채권최고액이 얼마인지 확인해야 합니다.

🔹채권최고액이 지나치게 높다면 위험 신호일 수 있습니다.

 

보증금 반환보장 대책 마련하기

 

🔹근저당권이 설정된 집이라도 계약을 진행해야 한다면, 전세권 설정이나 전세금 반환보증보험 가입을 통해 보증금을 보호받을 방법을 미리 마련하세요.

 

집주인과 충분히 협의하기

 

🔹집주인이 근저당권 해지 가능 여부를 명확히 설명하거나, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 조건을 제공하는지 확인하세요.

 

근저당권이 설정된 집에 계약을 진행하기 전에는 반드시 이런 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 불필요한 위험을 피하기 위해, 계약 전 철저한 확인은 필수입니다.

 

전월세 계약 시 꼭 확인할 사항 3가지

 

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